Despertar y encontrar una mancha de humedad en el techo o un charco en el piso de tu apartamento es una pesadilla común. Pero más allá del desastre inmediato, surge la gran pregunta que suele generar conflictos entre vecinos y administradores: ¿A quién le toca pagar el arreglo?

En Fontahogar, sabemos que las tuberías rotas no esperan. Por eso, hemos preparado esta guía clara para ayudarte a determinar si la responsabilidad recae sobre el propietario del inmueble o sobre la administración del edificio, y qué pasa cuando el agua daña los muebles del vecino.

La regla de oro: Bienes comunes vs. Bienes privados

Para entender quién asume el costo, primero debemos diferenciar entre dos conceptos clave en la propiedad horizontal. La Ley 675 de 2001 en Colombia es clara al respecto: el punto de quiebre está en si la tubería es un bien común o un bien privado.

¿Cuándo paga la Administración? (Bienes Comunes)

La administración del edificio o conjunto residencial es responsable de las reparaciones cuando el daño se origina en una tubería que se considera un “bien común”.​

Generalmente, esto aplica cuando:

• Es una tubería matriz o principal: Son los tubos que transportan el agua desde la calle hasta los medidores o puntos de distribución de cada apartamento.
• El daño está antes del registro de corte: Si la ruptura ocurre antes de la llave de paso (registro) que controla el agua de tu apartamento, usualmente se considera zona común.
• Afecta la estructura del edificio: Tuberías que atraviesan placas o muros estructurales y que sirven a varios apartamentos.​

Ejemplo: Si se rompe el bajante principal de aguas negras que pasa por el ducto del edificio y causa daños en tu baño, la administración debe cubrir la reparación del tubo y los daños locativos ocasionados.

¿Cuándo paga el Propietario? (Bienes Privados)

El dueño del apartamento debe asumir el costo cuando el daño se encuentra dentro de su dominio privado.​

Esto sucede cuando:

• El daño está después del registro: Cualquier tubería que se derive después de la llave de paso de tu apartamento hacia tus grifos, duchas o sanitarios.
• Es por mal uso o falta de mantenimiento: Si un tubo se rompe porque alguien taladró una pared sin precaución, o por falta de mantenimiento en los sifones internos.
• Son redes exclusivas: Tuberías que solo sirven a tu unidad privada.​

Ejemplo: Si el tubo del desagüe de tu lavamanos se suelta y causa una filtración al vecino de abajo, tú (como propietario) debes pagar el arreglo del tubo.

¿Qué pasa si el agua daña el apartamento del vecino? (Daños a Terceros)

Este es un punto crítico que suele olvidarse: arreglar el tubo es una cosa, pero responder por los daños que el agua causó en otra propiedad es otra muy distinta. Legalmente, esto se conoce como Responsabilidad Civil Extracontractual: “El que rompe, paga”.​

Aquí te explicamos quién responde por esa pintura dañada, el piso soplado o el televisor mojado del vecino de abajo:

¡Ojo con esto! Muchos propietarios creen que arreglando su propia fuga ya cumplieron. Sin embargo, si tu agua manchó el techo del vecino, es tu obligación legal dejarlo en el estado en que estaba antes del daño.

¿Qué hacer si tienes una fuga? Pasos a seguir

Si detectas una fuga, el tiempo es dinero. Sigue estos pasos para manejar la situación de forma profesional:

1. Cierra la llave de paso: Detén el flujo de agua inmediatamente para minimizar daños.
2. Reporta a la administración: Incluso si crees que es tu responsabilidad, notifica a la administración para que estén al tanto, especialmente si hay riesgo para otros apartamentos.
3. Solicita un diagnóstico profesional: Aquí es donde entra Fontahogar. Un plomero certificado debe inspeccionar el origen exacto de la fuga. Muchas veces, lo que parece un daño privado resulta ser una falla en una unión común, o viceversa.
4. Revisa el Reglamento de Propiedad Horizontal: Cada edificio tiene su propio reglamento que puede especificar detalles sobre tuberías divisorias.

El papel de los seguros

No olvides revisar las pólizas antes de sacar la billetera:

• Póliza de Áreas Comunes: Es obligatoria por ley y cubre daños causados por bienes comunes (incendio, terremoto, y a veces responsabilidad civil por daños de agua de tubos matrices).​
• Tu Seguro de Hogar: Si tienes un seguro voluntario para tu apartamento, revisa si tienes cobertura de Responsabilidad Civil Familiar. Esta cláusula es la que te salva el bolsillo cuando le mojas el techo al vecino.​

Conclusión

La clave para evitar conflictos es el diagnóstico técnico. No asumas la culpa ni culpes a la administración sin antes tener el concepto de un experto que localice el punto exacto de la ruptura.

En Fontahogar, somos expertos en detección de fugas y reparación de tuberías en propiedad horizontal. Te entregamos un informe técnico claro para que sepas exactamente a quién le corresponde asumir la factura.

¿Tienes una filtración y no sabes de dónde viene? Contáctanos hoy mismo y solucionemos el problema de raíz.